ALSACE PATRIMOINE ET FINANCES CONSEIL

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Les différents Prêts bancaires

 
Les prêts bancaires ou « prêts libres » sont délivrés par les banques pour le financement de tout type d’acquisition ou travaux immobilier (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif...). Ces prêts ne bénéficient pas d’aide de l’Etat et ne sont pas soumis à des plafonds réglementaires. Les durées de remboursement sont librement discutées avec l’organisme prêteur. Avant d’accorder un prêt immobilier, la banque s’assure en imposant une garantie du prêt à la charge de l’emprunteur. Le prêt peut ainsi être garanti par une caution ou par une hypothèque.
 
Prêt hypotécaire
 
L’hypothèque est la garantie traditionnelle demandée par un organisme financier pour l’octroi d’un prêt immobilier. Elle peut être mise en place pour l’achat d’un bien neuf comme ancien. L’hypothèque assure la banque de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur, par la saisie puis la revente du bien financé par l’emprunt. Pour l’emprunteur, l’hypothèque représente un coût supplémentaire estimé autour de 2% du montant du prêt. Le recours à une hypothèque oblige à la signature d’un acte notarié.
 
L’emprunteur qui achète un bien ancien (les constructions ne sont pas concernées) peut également procéder à l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Tout comme l’hypothèque, l’IPPD permet à la banque de sécuriser son investissement en l’autorisant, en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, à saisir le bien et le revendre. L’IPPD est un acte notarié et fait l’objet d’un enregistrement auprès de la Conservation des Hypothèques. Le recours à l’IPPD est une solution moins onéreuse que l’hypothèque (pas de taxe de publicité foncière).
 
Une fois le prêt immobilier totalement remboursé ou en cas de revente du bien immobilier, l’emprunteur met fin à l’hypothèque ou l’IPPD en procédant à une mainlevée. La mainlevée est un acte notarié enregistré auprès du conservateur des hypothèques. L’enregistrement est gratuit lorsqu’il intervient dans les deux ans qui suivent la fin du remboursement total du prêt. En cas de revente avant le remboursement total du prêt, l’emprunteur devra s’acquitter d’un coût équivalent à 0.7% du montant emprunté.
 

Prêt cautionné

 
Les prêts cautionnés sont délivrés par les banques de dépôts et établissements spécialisés qui font intervenir un organisme de cautionnement. Obtenir une caution pour son prêt immobilier permet à l’emprunteur de réduire sensiblement les dépenses de garanties en évitant les frais de prise d’hypothèque ou d'une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).
 
La caution fonctionne quasiment comme une assurance. L’emprunteur verse une contribution auprès de l’organisme de cautionnement qui prendra le relais en cas de défaillance de remboursement. Le montant de la caution est proportionnel au montant de chacun des emprunts du plan de financement et est versé dès le déblocage des fonds. 
 
Une partie du montant de garantie réglé par l’emprunteur est directement encaissée par la société de cautionnement, une autre est en revanche versée à un fond mutuel de garantie qui pourra, sous certaines conditions, en reverser une part à l'emprunteur au terme de son prêt immobilier.
 
Quelques organismes de cautionnement : 
Crédit logement, filiale des grands réseaux de dépôts (BNP Paribas, Société Générale, CIC, LCL, HSBC, Crédit du Nord), et des réseaux bancaires mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, la Banque Postale, la Caisse d’Epargne, le Crédit Foncier) ; SOCAMI (émanation des Banques Populaires) ; la SACCEF (filiale des Caisses d’Epargne)… Les fonctionnaires et certaines autres professions particulières peuvent bénéficier de garanties avantageuses proposées par des organismes de cautionnement qui leur sont personnellement dédiés. Il souscrit une caution « mutuelle fonctionnaire » (ex : la CASDEN pour les fonctionnaires de l’Education nationale, la GMPA pour les militaires etc…). 
 
 

Prêt relais

Le prêt relais ou le prêt achat revente est proposé aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un bien mis en vente. Lorsque le prix d’achat du nouveau bien excède celui de la vente alors le prêt relais est accompagné d’un prêt complémentaire.
3 formules possibles de prêt relais :
 
Le prêt relais sec :
Cette formule convient pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu. Dans ce cas, la banque propose un relais « sec » qui est une simple avance financière remboursée par la vente du premier bien immobilier. Dans cette formule l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts d’emprunts.
 
Prêt relais accompagné d’un prêt immobilier : 
Si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l'achat d’un nouveau logement, l'emprunteur doit alors combler la somme restante par un prêt immobilier. Tant que le premier bien n’est pas vendu, l’emprunteur doit alors rembourser chaque mois les intérêts d’emprunts de son prêt relais, en plus des mensualités de son prêt immobilier classique.
 
Prêt relais avec « franchise totale » :
Le prêt relais avec franchise totale est accordé pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunts pendant les 12 premiers mois. S’il vend son bien immobilier avant cette échéance, il rembourse alors le capital du prêt relais et les intérêts dus pour les mois écoulés. Dans le cas où l’emprunteur n’a pas vendu son bien dans les 12 premiers mois du prêt relais, l’emprunteur rembourse à partir du 13ème mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la première année.
 

Prêt in fine

 

Le prêt in fine est un emprunt immobilier favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location. Le prêt In Fine est un prêt dont le remboursement s’effectue en deux temps. Pendant toute la durée du prêt l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts d’emprunts. Le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt, en une seule fois.
 
La banque s’assure de la capacité de remboursement de l’emprunteur, en lui imposant le versement mensuel sur un produit d’épargne qu’elle aura choisi (une assurance vie par exemple) d’un montant prédéterminé. Cette épargne alimentée progressivement jusqu’à l’équivalent du capital emprunté représente ainsi une garantie de remboursement à l’échéance du prêt.
 
Le principal avantage du prêt In Fine est un avantage fiscal. En effet l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunts dont le montant total est plus élevé que pour un prêt classique.